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高端酒店扎堆二線城市　消納能力仍存考驗

文旅界文章來源：21世紀經濟報道 2015.02.02 13:31 閱讀量：36959

這幾年來，成都和武漢等二線城市的國際化程度越來越高，而城市經濟活力和發展速度提升，刺激了城市對高端服務業的需求，特別是高端酒店業市場。

　　1月27日，記者采訪獲悉，自2015年到2017年，武漢將有近10家左右高端酒店扎堆開業，新增客房數量將增長近一倍，武漢成為繼成都之后，高端酒店爭相布局的另一個二線城市。

　　“從國際品牌酒店來看，其已進入戰略調整期。”仲量聯行高級副總裁李萌對記者表示，一線城市高端酒店區域飽和，市場發展潛力銳減，諸多酒店品牌的區域布局轉向二線城市，而這幾年來，成都和武漢等二線城市的國際化程度越來越高，而城市經濟活力和發展速度提升，刺激了城市對高端服務業的需求，特別是高端酒店業市場，被資本市場看好。

　　另一酒店業人士則表示，但扎堆供應的局面下，武漢市場是否有足夠的消納能力尚存疑。

　　高端酒店扎堆武漢

　　對武漢來說，高端酒店業尚處于啟蒙期。

　　上述酒店業人士介紹，在此前武漢市場的布局中，高端酒店數量極少，長期維持在5家左右的局面，2009年-2012年等全國酒店業快速增長時期，武漢僅新增一家酒店即萬達威斯汀酒店，規模增長速度極慢。仲量聯行提供的客房供應數據則顯示，2006年，武漢市現有客房數量1644間，當年新增客房僅681間，2007年到2008年，新增客房未超過1000間，2009年到2012年4年時間里，新增客房數量僅800間左右。而酒店品牌也集中在早期的香格里拉、馬可波羅、光明萬麗等少量國際品牌。

　　這種近乎停滯的狀態在2013年開始改變。上述人士介紹，當年，隨著喜來登等幾家酒店的開業，武漢高端酒店客房供應提速，當年新增客房數量2292間，2014年新增客房數量922間。到目前為止，武漢市已掛牌的五星級酒店已有14家。

　　2014年，包括萬豪、四季、洲際、君悅等9家全球高端酒店再度宣布在漢布局，未來4年內，將陸續開業。待其正式投放市場后，武漢高端酒店客房供應量將達到1.26萬間。

　　如此快速擴張的背景卻是，中國高端酒店業正在面臨一個快速調整期，客房假和入住率雙雙下跌。“從全國范圍來看，雖然也有部分城市上述指標均有上漲，但行業整體放緩趨勢明顯。”一酒店業人士分析，這種局面在2015年還會持續。

　　而仲量聯行采集武漢市最具代表性11家高端酒店數據顯示，截至2014年11月，武漢市酒店市場日平均房價649元，同比下降11.2%，入住率45.55，同比下降11.2%，每間可出租客房收入295元，同比下降28.6%。

　　“更多的是高端酒店市場的戰略轉移。”李萌表示，經過近十年布局，北上廣深等一線城市供應市場已趨于飽和，激烈競爭，發展空間受限，他們需要尋找新的市場。

　　對比其他城市，武漢高端酒店業尚不成熟，即便是目前已經開業的酒店，斷檔明顯，多家老牌五星級酒店的設施陳舊、設備老化、停車位不足等問題明顯，滿足不了當前市場對高端酒店業的需求，給這些國際品牌入駐的先機。

　　而武漢綜合性房地產項目的放量，高端酒店作為重要的配套，被廣泛布局。李萌解釋，目前，國內房地產開發產品青睞包括酒店、寫字樓、住宅、商業等一體的綜合體項目，開發商對酒店的定位則是以提升項目檔次和品牌為目的必備配套。此外，酒店大都由開發商自持，成為企業固定資產，賺取物業升值空間的同時，其產生的現金流補充企業的流動資金。

　　消納能力的考驗

　　但值得關注的是，這些新增供應基本集中在漢口王家墩CBD、武漢市解放大道、漢陽區的武漢國際博覽中心周邊等區域，各酒店的計劃入市時間，則將從2015年持續到2018年，武漢是否具有足夠的消納能力？

　　對比其他城市，武漢屬于二線城市中的經濟活躍城市，其GDP的增速幾年來均高于全國平均水平，而其國際化元素也在增加，對高端服務業的需求越來越高，這種需求會成為武漢消納高端酒店的核心因素。李萌表示，武漢酒店需求目前仍以商務為主，主要涉及鋼材、制造業、高新科技產業和金融業，其中，金融業和信息產業需求增長較快。而在旅游市場，武漢的國內旅游人次數持續保持在20%以上的增長率，這些都將給武漢消納高端酒店能力帶來想象空間。

　　但同樣地處經濟活躍的二線城市，成都比武漢更早踏入高端酒店業擴張期，上述酒店業人士坦言，目前，成都市場的入住率和客房價降幅更明顯，市場消納能力已顯不足。未來的武漢是否也會走成都的老路？上述酒店業人士則坦言或許不會，其解釋，綜合來看，成都高端酒店業的扎堆供應，開業時間更加集中。而武漢市場的開業時間相對錯開，且引進品牌之間相對有自己不同的定位，對客戶群的吸引力更強，在這種局面下，其未來的消納能力會更強。

　　“一般來說，一家酒店從拿地到開業約需要3-4年，開業后運營20年左右，在不考慮土地增值情況下，才能達到基本的盈虧平衡。”李萌表示，整體來看，其回報周期仍不短。

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